Atualização de rendas em 2026: coeficiente, tetos NRAU e regras para senhorios

Coeficiente para 2026: 1,0224 publicado pelo INE

Por Aviso n.º 23174/2025/2, do Instituto Nacional de Estatística, datado de 16 de setembro e publicado no Diário da República a 19 de setembro de 2025, foi fixado em 1,0224 o coeficiente de atualização anual a aplicar em 2026 a contratos de arrendamento urbano (habitação em regime de renda livre, condicionada ou apoiada; comércio, indústria, exercício profissional e outros fins não habitacionais) e a contratos de arrendamento rural.

Em termos práticos, para uma renda mensal atual de 600 €, o aumento máximo legal a aplicar a partir de 2026 é de 13,44 €, passando a renda para 613,44 €. O coeficiente é o teto: o senhorio pode aplicar valor inferior, nunca superior. A informação foi confirmada pela DECO PROteste e amplamente noticiada nos canais especializados, incluindo o ECO.

Como referência histórica, o coeficiente de 2025 foi de 1,0225 (2,25%), o de 2024 foi de 1,0694 (6,94% — limitado administrativamente a 2% pelo pacote Mais Habitação) e o de 2023 foi 1,0543 (5,43%). 2026 marca portanto uma normalização — o coeficiente reflete já uma inflação menos turbulenta do que a do biénio 2022-2024.

Mais Habitação: o teto de 2% caducou para os contratos novos?

Em 2024, a Lei n.º 56/2023 (Mais Habitação) impôs um teto extraordinário de 2% à atualização anual de rendas — abaixo do coeficiente de 6,94% que, sem essa intervenção, vigoraria. Esse limite extraordinário já não está em vigor para 2026: os contratos existentes seguem o coeficiente do INE de 1,0224 (2,24%), sem qualquer teto adicional imposto por via legislativa.

Continua, no entanto, a aplicar-se uma regra distinta — o limite de aumento de renda para contratos novos celebrados sobre habitações já arrendadas nos últimos cinco anos. Esta trava aos novos contratos, também herdada do Mais Habitação, está em discussão para revogação, mas continua na lei. O Governo tem defendido a sua eliminação como forma de incentivar a oferta. Quem reentre no mercado com habitação que esteve arrendada há menos de cinco anos deve confirmar este ponto antes de fixar valor — a margem de manobra é hoje mais estreita do que parece.

Contratos pré-NRAU (anteriores a 1990): regime próprio

Os arrendamentos celebrados antes de 1990 (habitacionais) ou de 1995 (não habitacionais), e que nunca transitaram para o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), seguem regras à parte. Não basta aplicar o coeficiente: a transição depende de um processo formal de comunicação ao inquilino, com proposta de novo valor, e está sujeita a regimes de proteção de inquilinos com rendimento anual bruto corrigido (RABC) baixo, idade igual ou superior a 65 anos ou grau de incapacidade igual ou superior a 60%.

Nestes casos protegidos, a renda só pode evoluir em moldes definidos pela lei e o senhorio tem direito a uma compensação anual paga pelo IHRU, conforme noticiado em fontes como o Idealista/news. Esta compensação não está sujeita a IRS nem a contribuições para a segurança social. Para o senhorio com rendas antigas em carteira, ignorar este enquadramento é o erro mais caro que pode cometer — uma comunicação mal formulada anula a atualização inteira e pode obrigar à devolução de valores.

Como aplicar a atualização: comunicação, prazos e formato

A atualização não é automática. Para que produza efeitos, o senhorio tem de comunicar ao inquilino o novo valor, por escrito e com 30 dias de antecedência em relação à data em que a renda atualizada começa a ser devida. A comunicação tem de:

• Ser feita por carta registada com aviso de receção ou em mão, contra protocolo de recebimento
• Indicar o coeficiente aplicado (1,0224), o novo valor de renda e a data a partir da qual entra em vigor
• Respeitar o intervalo mínimo: a atualização só pode ocorrer um ano após o início do contrato ou após a última atualização, o que ocorrer mais tarde

Se a comunicação for tardia, deficiente ou enviada por canal sem prova (e-mail simples, mensagem, mão sem protocolo), a atualização pode ser tida como não comunicada — e o senhorio fica sem direito a aplicar o aumento até cumprir o procedimento corretamente. Recordamos: a falta de carta registada é a falha mais frequente que vemos no terreno.

Tributação em IRS: Categoria F a 28% ou englobamento

A renda recebida é rendimento predial, sujeito a IRS na Categoria F. Conforme o Código do IRS, a regra geral é taxa especial autónoma de 28% sobre o rendimento líquido (renda menos despesas dedutíveis: IMI, condomínio, conservação e manutenção, seguros).

Existem reduções de taxa para contratos de arrendamento habitacional de duração mais longa: 25% (até 5 anos), 15% (5 a 10 anos), 10% (10 a 20 anos) e 5% (20 anos ou mais). O contrato tem de ser registado nas Finanças e o tempo conta-se a partir da data de celebração ou da renovação contratual.

O senhorio pode optar pelo englobamento — somar a renda aos restantes rendimentos e ser tributado pelas taxas progressivas de IRS (entre 13% e 48% nos escalões em vigor para 2026). Compensa apenas a contribuintes com escalão baixo. Ao optar pelo englobamento, perdem-se as taxas reduzidas: o trade-off é claro e tem de ser feito com calculadora na mão, não por intuição. Para arrendamento não habitacional (comércio, indústria, serviços, terrenos agrícolas), aplica-se sempre 28% — não há benefício de duração.

Coimas e regularização

O incumprimento das regras de atualização tem três frentes de risco. Primeiro, a aplicação de aumentos superiores ao coeficiente legal expõe o senhorio a ação judicial do inquilino para devolução do excesso, com juros. Segundo, a falta de comunicação de rendas à AT (Modelo 2 do Imposto do Selo no início do contrato e declaração anual de rendas em IRS) gera coimas previstas no Regime Geral das Infrações Tributárias, entre 150 € e 3.750 € por declaração em falta. Terceiro, em situação de fiscalização, a omissão de rendimentos prediais é qualificada como contraordenação grave e pode escalar para crime fiscal acima de determinados patamares.

Como a Marclant ajuda

O Marclant Imobiliário trabalha em conjunto com a contabilidade do grupo para gerir a relação patrimonial do senhorio de ponta a ponta. A nossa equipa:

• Calcula o coeficiente aplicável a cada contrato em carteira (NRAU, pré-NRAU, comercial) e prepara as cartas registadas com aviso de receção dentro do prazo dos 30 dias
• Avalia caso a caso o regime fiscal mais favorável — taxa autónoma de 28%, taxas reduzidas por duração ou englobamento — antes de cada Modelo 3 do IRS
• Faz o registo de contratos no Portal das Finanças, a comunicação anual de rendas e a emissão de recibos de renda eletrónicos
• Acompanha situações de contratos antigos com inquilinos protegidos, incluindo o pedido de compensação ao IHRU quando aplicável

Para senhorios com mais do que um imóvel, isto traduz-se em zero comunicações falhadas, IRS otimizado dentro da lei e tranquilidade em caso de fiscalização da AT.

Fontes: Portal da Habitação — Coeficientes de Atualização de Rendas · ECO — Rendas, crédito e impostos: o que muda na habitação em 2026 · DECO PROteste — Rendas sobem 2,24% em 2026 · Idealista/news — Compensação IHRU para senhorios com rendas antigas · Portal das Finanças — Código do IRS · Regime Geral das Infrações Tributárias · Aviso n.º 23174/2025/2 do INE.