O Pacote Fiscal para a Habitação 2026 foi aprovado em Conselho de Ministros a 27 de março, aprovado em Parlamento ao abrigo da autorização da Lei n.º 9-A/2026 de 6 de março, e promulgado pelo Presidente da República a 12 de maio de 2026. Aguarda apenas publicação em Diário da República para produzir efeitos. Os valores e regras descritas neste artigo são as do diploma promulgado. Atualizaremos o artigo logo após a publicação em DR.
As 5 medidas em síntese
O Pacote Fiscal para a Habitação 2026 introduz cinco medidas com impacto direto em construtores, promotores e senhorios:
| Medida | O que muda |
|---|---|
| IVA reduzido construção | Taxa de 6% nas empreitadas de construção e reabilitação para habitação própria permanente até €660.982 ou arrendamento até €2.300/mês |
| IRS rendas moderadas | Taxa especial de 10% sobre rendimentos prediais de rendas até €2.300/mês |
| CIA-IHRU | Contratos de Investimento para Arrendamento com o IHRU, com duração até 25 anos, beneficiando da taxa reduzida |
| Reembolso autoconstrução | Particulares que contratam diretamente empreitada recuperam à AT a diferença entre 23% e 6% |
| Novo regime jurídico construção | Aprovado em paralelo, simplifica procedimentos urbanísticos |
1. IVA a 6% nas empreitadas — o que entra e o que fica de fora
A redução de IVA aplica-se a obras iniciadas entre 23 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, com fim do regime a 31 de dezembro de 2032. Três cenários de aplicação:
- Habitação própria permanente até €660.982 de valor patrimonial
- Habitação para arrendamento com renda até €2.300/mês — tem de ser efetivamente arrendada em 24 meses após a licença de utilização
- Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA) com o IHRU, com duração até 25 anos
O que NÃO entra (e pode anular a taxa reduzida)
O regime exclui expressamente:
- Serviços de limpeza, manutenção de jardins, piscinas, saunas, campos de ténis, golfe e equipamentos lúdicos
- Serviços de arquitetura e engenharia
- Materiais de construção faturados separadamente quando representam mais de 20% do valor total do contrato
Esta última cláusula é o ponto crítico: empreitadas onde os materiais entram à parte da mão-de-obra correm o risco de perder a totalidade dos 17 pontos de redução se ultrapassarem o limiar. O contrato tem de ser desenhado para qualificar — ou perde-se o benefício na primeira fatura.
2. IRS 10% sobre rendimentos prediais
Os senhorios que enquadrem o arrendamento nos parâmetros do Pacote (renda até €2.300/mês, HPP do inquilino) podem optar pela taxa especial de 10% em IRS categoria F, em vez das taxas progressivas habituais.
Para um senhorio com renda de €1.500/mês (€18.000/ano) e taxa marginal de 37%, a poupança anual pode aproximar-se de €4.500-€5.000 — antes mesmo de considerar dedução de despesas.
3. Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA) com o IHRU
Esta é a medida menos discutida mas potencialmente mais transformadora para promotores. Os CIA são contratos com o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) com duração até 25 anos que dão acesso ao regime de IVA 6% e a outros benefícios:
- Garantia de procura institucional durante o período do contrato
- Estabilidade de receita para o financiamento bancário do projeto
- Possibilidade de venda ao IHRU no final do período
Para promotores com terreno e financiamento, este é o caminho mais seguro para escalar — desde que o projeto se enquadre nos parâmetros de renda moderada.
4. Reembolso na autoconstrução
Particulares que contratam diretamente os serviços de empreitada (sem promotor entre eles e o construtor) podem pedir à Autoridade Tributária o reembolso da diferença entre os 23% pagos no contrato e os 6% do regime reduzido — recuperando 17 pontos sobre materiais e mão-de-obra.
Para um particular que constrói casa própria com empreitada de €200.000, a recuperação potencial é de €34.000. O fluxo de tesouraria continua a exigir o pagamento integral inicial — o reembolso vem depois, conforme procedimentos da AT.
5. Novo regime jurídico da construção
Em paralelo ao pacote fiscal, o Governo aprovou um novo regime jurídico que simplifica procedimentos urbanísticos. Os pontos principais ainda dependem da publicação dos diplomas complementares — atualizaremos o artigo com detalhe próprio quando os textos completos forem publicados em Diário da República.
O que recomendamos aos nossos clientes
Para construtores e promotores no Norte que servimos:
- Rever contratos em curso — qualquer empreitada que tenha começado depois de 23 set 2025 e que se enquadre nos parâmetros pode beneficiar de revisão para a taxa reduzida, mesmo retroativamente se a fatura ainda não foi emitida
- Renegociar contratos pendentes — antes de assinar nova empreitada, garantir que o contrato qualifica para o regime (descrição correta, repartição materiais/mão-de-obra, identificação do destino)
- Avaliar conversão para CIA-IHRU — para promotores com projetos de média escala, o CIA pode ser mais estável e fiscalmente eficiente que a venda direta
- Particulares com obra em curso — guardar todas as faturas para o pedido de reembolso, depois de publicado o despacho operacional da AT
Os 17 pontos de redução de IVA não são automáticos. Estão dentro do contrato, ou ficam de fora. A diferença é a forma como o documento foi redigido.
Quer rever os seus contratos antes da publicação em DR?
Acompanhamos construtores e promotores do Norte na adaptação aos novos regimes fiscais. Revemos contratos em curso e desenhamos os próximos para qualificar para a taxa reduzida.
Falar com a MarclantFontes
- Observador — Presidente promulga medidas de desagravamento fiscal na habitação (12 mai 2026)
- Público — Presidente promulga pacote fiscal para a habitação
- Comunicado do Conselho de Ministros de 27 de março de 2026
- Portugal.gov — Pacote fiscal para habitação aprovado no Parlamento
- CNMF Advogados — Pacote Fiscal para a Habitação 2026: principais medidas
- ECO — Governo aprova IVA 6%, incentivos a rendas moderadas e novo regime jurídico
- ECO — Presidente Seguro dá luz verde ao 'choque fiscal' para a habitação