Onde estamos hoje: três pacotes legislativos sobrepostos
O regime atual do arrendamento e da habitação em Portugal resulta da sobreposição de três blocos legislativos com origens políticas diferentes:
- Mais Habitação (Lei n.º 56/2023) — aprovada pelo XXIII Governo (PS), introduziu medidas estruturais sobre rendas, alojamento local, IRS sobre rendas e arrendamento coercivo
- Construir Portugal — programa do XXIV Governo (AD: PSD/CDS-PP), aprovado em Conselho de Ministros em maio de 2024, que revogou parte significativa das medidas anteriores
- Iniciativas do XXV Governo — de março de 2026 em diante, incluindo a Lei n.º 9-A/2026, de 6 de março, e o pacote anunciado para baixar as rendas (com seis pilares fiscais e regulatórios)
O resultado é um regime em camadas, onde algumas peças do Mais Habitação continuam em vigor e outras foram retiradas. Quem decide hoje sobre arrendamento ou alojamento local tem de saber, peça a peça, o que vale e o que não vale.
O que caiu — medidas Mais Habitação revogadas
Arrendamento coercivo
O mecanismo que previa a possibilidade de o Estado obrigar proprietários a colocar imóveis devolutos no mercado de arrendamento foi revogado pelo programa Construir Portugal. Foi uma das medidas mais polémicas do Mais Habitação e a sua eliminação foi sinal político claro do novo executivo.
Estado como senhorio intermediário
O regime que permitia ao Estado posicionar-se como intermediário entre proprietários e arrendatários — assumindo o contrato com o proprietário e subarrendando ao inquilino — foi também eliminado.
Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local (CEAL)
A CEAL e a aplicação do coeficiente de vetustez agravado a estabelecimentos de alojamento local foram revogadas. Esta é a alteração com maior impacto financeiro direto para muitos proprietários de AL — desapareceu uma carga fiscal anual significativa.
Suspensão de novas licenças de Alojamento Local
A suspensão de novas licenças de AL até 2030 prevista no Mais Habitação foi também revogada. As novas licenças voltaram a poder ser pedidas, embora com restrições municipais (zonas de contenção, áreas saturadas) em vigor.
O que ficou — medidas Mais Habitação ainda em vigor
Tributação de IRS sobre rendas — taxas reduzidas para contratos longos
O regime de tributação progressiva no IRS de rendas com taxas reduzidas para contratos de duração superior a 5, 10 e 20 anos manteve-se em vigor — ainda que com ajustes. É um instrumento fiscal pensado para incentivar contratos de longa duração e estabilizar o mercado.
Direito de preferência do arrendatário
O reforço do direito de preferência do arrendatário em caso de venda do imóvel manteve-se. O senhorio que pretende vender tem de comunicar formalmente ao inquilino, que dispõe de prazo para exercer (ou não) a preferência nas mesmas condições da proposta de terceiros.
Facilitação dos despejos por incumprimento
O Balcão Nacional de Arrendamento mantém-se ativo, com prazos curtos para a resolução de despejos por falta de pagamento de rendas — depois de cumpridos os requisitos formais de interpelação ao arrendatário.
O que mudou — o pacote 2026
Lei n.º 9-A/2026 — autorização para alterações ao IRS sobre rendas
A Lei n.º 9-A/2026, de 6 de março concede autorização legislativa ao Governo para rever o regime do IRS sobre rendimentos prediais, podendo introduzir alterações às taxas reduzidas e aos requisitos de elegibilidade. Os decretos-lei autorizados estão em preparação.
Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA)
O Conselho de Ministros aprovou o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, que estabelece contratos com rendas até 80% do valor mediano por metro quadrado em cada município (valores publicados pelo INE) em troca de incentivos fiscais ao senhorio. É um esquema de incentivo positivo, distinto da imposição coerciva do regime anterior.
Atualização das rendas em 2026: 2,24%
O coeficiente de atualização das rendas para 2026 é de 2,24%, aplicável a contratos de arrendamento sujeitos ao regime do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU). O senhorio que pretenda atualizar tem de comunicar ao inquilino com a antecedência prevista na lei e a atualização aplica-se a partir do mês seguinte à comunicação eficaz.
Pacote dos seis pilares para baixar rendas
Em março de 2026 o Governo anunciou um pacote com seis pilares para reduzir o nível de rendas: incentivos à oferta, agilização do licenciamento, reformulação do IMI e do AIMI sobre imóveis devolutos, ajustes ao IRS sobre rendas, expansão do programa de habitação acessível e mecanismos de mediação de conflitos. Algumas medidas estão em vigor; outras dependem de regulamentação.
O que isto significa na prática
Para quem é senhorio
- O risco regulatório baixou — não há já ameaça de arrendamento coercivo
- A CEAL desapareceu para AL, recuperando margem operacional
- Contratos de longa duração continuam a ser fiscalmente favoráveis em IRS
- É possível atualizar rendas em 2,24% em 2026, com formalismos rigorosos
- O direito de preferência do arrendatário em caso de venda mantém-se — comunicação formal obrigatória
Para quem é arrendatário
- O direito de preferência mantém-se em caso de venda do imóvel
- A atualização anual da renda em 2026 está limitada a 2,24% — qualquer aumento superior tem de ter base contratual ou legal explícita
- O RSAA pode oferecer alternativas com renda até 80% do valor mediano municipal — depende de existir oferta no município
- O Balcão Nacional do Arrendamento mantém o procedimento de despejo célere por incumprimento — pagar a renda atempadamente é mais crítico do que nunca
Para quem investe em imobiliário
- O AL voltou a ser uma alternativa atrativa após a revogação da CEAL e do coeficiente agravado
- O contrato de longa duração com benefícios IRS é uma estrutura fiscal interessante para quem quer rendimento estável
- O RSAA é uma opção a considerar para investidores que privilegiem incentivos fiscais sobre yield bruto
- O quadro regulatório, ainda que mais previsível, continua sujeito a evolução política — a janela de visibilidade plena é, na prática, de 2 a 3 anos
Calendário 2026 a reter
- Abril a junho — janela típica para comunicação de atualização anual de renda (com antecedência mínima de 30 dias)
- Maio — entrega do IRS, com declaração de rendimentos prediais e enquadramento na taxa aplicável
- Junho — aprovação prevista de decretos-lei autorizados pela Lei n.º 9-A/2026
- Setembro — período tradicional de revisão de contratos e de novas locações para o ano letivo
Como a Marclant ajuda
O Marclant Imobiliário acompanha senhorios e investidores em todo o ciclo do arrendamento:
- Avaliação da estratégia de renda — habitação tradicional, RSAA ou AL — em função do imóvel e do município
- Elaboração e revisão de contratos de arrendamento de acordo com o regime mais favorável fiscalmente
- Comunicação formal de atualizações de renda com cumprimento dos prazos NRAU
- Gestão de despejos em caso de incumprimento, em articulação com o Balcão Nacional do Arrendamento
- Articulação com a contabilidade (IRS de rendimentos prediais) para otimização global
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Falar connoscoFontes: Diário da República — Lei n.º 9-A/2026 · Conselho de Ministros — Comunicado 27 março 2026 · Portal da Habitação — Legislação NRAU · ECO — Os seis pilares do plano · Sérvulo & Associados — O início do fim do Mais Habitação · Lei n.º 56/2023 (Mais Habitação).