A base legal — DR consolidado
Dois diplomas criaram e regulam o regime:
- Lei n.º 30-A/2024, de 20 de junho — Autorização legislativa
- Decreto-Lei n.º 48-A/2024, de 25 de julho — Cria a isenção de IMT e Imposto de Selo, alterando o CIMT e o CIS
O benefício aplica-se à primeira aquisição de prédio urbano ou fracção autónoma destinada exclusivamente a habitação própria e permanente por jovens até aos 35 anos.
Limites para 2026
Os limites de isenção em 2026 correspondem aos escalões de IMT atualizados pelo Orçamento do Estado:
| Valor da aquisição | IMT | Imposto de Selo |
|---|---|---|
| Até €330.539 | Isenção total | Isenção total |
| €330.539 a €660.982 | Isenção parcial: só a parte que excede €330.539 paga taxa normal | Isenção parcial |
| Acima de €660.982 | Paga IMT integral (sem benefício jovem) | Paga IS integral |
Para um jovem elegível a comprar uma casa de €330.000 em 2026, a poupança total é de cerca de €15.000-€16.000:
- IMT poupado: ~€13.000 (taxa progressiva escalões 0-6%)
- Imposto de Selo poupado: ~€2.640 (0,8% × valor da aquisição)
Para aquisições próximas dos €500.000, a poupança combinada pode chegar aos €25.000-€30.000 (na fracção até €330.539). Acima desse valor, paga-se taxa normal só sobre o que excede.
Quem é elegível
Cinco condições cumulativas:
- Idade igual ou inferior a 35 anos à data do facto tributário (escritura)
- Primeira aquisição de habitação própria e permanente — quem já foi proprietário de imóvel só é elegível se deixou de o ser há mais de 3 anos
- Destino exclusivo a habitação própria e permanente — o imóvel tem de ser efectivamente habitado pelo comprador
- Manutenção durante 6 anos — o imóvel tem de manter o destino HPP durante 6 anos contados da escritura
- Não ser dependente fiscal de outro contribuinte em sede de IRS
Os 3 erros que custam o benefício
Erro #1 — Ter sido proprietário há menos de 3 anos
O regime é para "primeira aquisição" — entendida em sentido lato. Quem foi proprietário (mesmo por herança, mesmo de fracção pequena) nos 3 anos anteriores à nova escritura não é elegível. A regra dos 3 anos conta a partir da data em que deixou de ser proprietário (escritura de venda, partilhas, etc.).
Caso típico que se vê na prática: jovem herdou 1/4 de um apartamento dos avós em 2024, doou o quinhão à mãe em 2025 e agora quer comprar a sua primeira casa em 2026. Não é elegível até 2028.
Erro #2 — Vender ou mudar de uso antes dos 6 anos
A manutenção do imóvel como habitação própria e permanente durante 6 anos contados da escritura é obrigatória. Não basta o destino formal — tem de ser efectivo.
Se o jovem se mudar antes (por exemplo, vende ao fim de 4 anos para trocar de zona, ou arrenda o imóvel) tem de devolver o IMT e o IS poupados, com juros compensatórios à AT. A AT cruza dados via Modelo 22 e Modelo 3 do IRS — não há "ninguém detecta".
Erro #3 — Pedir o benefício depois da escritura
O pedido tem de ser feito antes do acto translativo, na declaração Modelo 1 do IMT submetida no Portal das Finanças (ou via e-balcão). Sem o código de isenção indicado na liquidação, o notário cobra IMT integral.
Recuperação após a escritura é teoricamente possível por reclamação, mas na prática é processo longo, com taxa de sucesso irregular. Quem não pediu antes paga e recupera com sorte. Quem pediu, não paga.
Como pedir o IMT Jovem — fluxo correto
- Decidir o imóvel e simular o valor de aquisição
- Confirmar elegibilidade (idade, primeira aquisição, sem propriedade nos 3 anos anteriores)
- Aceder ao Portal das Finanças → IMT Jovem ou e-balcão
- Preencher e submeter o Modelo 1 do IMT com indicação do código de isenção e dos requisitos cumpridos
- Obter a liquidação a €0 (caso 1.º escalão) ou parcial (entre escalões)
- Apresentar a liquidação ao notário no dia da escritura
O processo todo pode demorar 24-72h. Não deixar para a véspera.
O IMT Jovem é dos poucos benefícios fiscais cujo erro de pedido custa imediatamente €15.000-€30.000. Não é margem para improviso.
Combinação com crédito habitação
O IMT Jovem aplica-se em paralelo a duas outras medidas que podem reduzir a barreira de entrada:
- Garantia do Estado — para jovens até 35 anos, cobre até 15% do valor da aquisição quando o LTV ultrapassa o limite habitual. Permite pedir financiamento até 100% em alguns cenários (Aviso do Banco de Portugal 4/2017, ver CGD).
- Isenção parcial de IS sobre o crédito — em alguns casos aplicável quando há também isenção de IMT.
Combinadas, estas medidas podem reduzir o capital inicial necessário em €20.000-€40.000.
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